Реальная доходность от аренды недвижимости в Болгарии: на какой ROI рассчитывать?

Планирую инвестировать в апартаменты на побережье или в Софии для последующей сдачи в аренду. Хотелось бы узнать у владельцев, какая реальная чистая доходность (ROI) получается после уплаты налогов и расходов на содержание комплекса. Стоит ли рассчитывать на 5-7% годовых или это слишком оптимистичные прогнозы для текущего рынка? Буду благодарен за информацию о том, какие регионы сейчас показывают лучшие показатели по окупаемости.

5-7% — это очень оптимистичный прогноз для курортной недвижимости. Реально после вычета таксы поддержки (которая в крупных комплексах съедает прилично) и налогов, у меня выходит около 3-4%. Если ищете варианты, лучше изучить лучшие морские курорты Болгарии для покупки недвижимости, чтобы не прогадать с локацией.

В Софии ситуация лучше, чем на море. Квартиры в хороших районах (Лозенец, Обориште) дают стабильные 4-5%, но там и порог входа выше. На море аренда сильно сезонная, поэтому средний показатель за год всегда ниже.

Забудьте про 7%, это маркетинг застройщиков. После оплаты управляющей компании, налогов и мелкого ремонта в апартаментах у моря чистыми остается максимум 3%. Сдавать самому через Airbnb — геморрой, если вы не живете в Болгарии.

Мой опыт: апартаменты в Святом Власе приносят около 3.5% годовых. Главная проблема — высокая такса поддержки, которая растет каждый год. Обязательно проверяйте этот пункт перед покупкой.

Если хотите инвестировать в долгосрок, смотрите на Софию или Пловдив. Там аренда круглогодичная, а не только на 2 месяца. На море сейчас рынок перенасыщен, конкуренция огромная.

Инвестиции в Болгарии — это скорее про сохранение капитала и возможность отдыхать самому, чем про высокий ROI. Если рассчитываете на доходность выше 5%, возможно, стоит подумать про реновацию старого дома в Болгарии в перспективном пригороде, там потенциал роста цены выше.

В Софии сейчас цены сильно взлетели, поэтому доходность в процентах падает, так как стоимость аренды не успевает за ценой покупки. Сейчас 3-4% — это потолок для нормальной квартиры.

Многие забывают про налоги. В Болгарии 10% налог на доход от аренды + расходы на бухгалтера. Посчитайте все это, и ваши 7% превратятся в 4% в лучшем случае.

На побережье доходность сильно зависит от того, насколько близко комплекс к первой линии и есть ли там инфраструктура для детей. Без бассейна и охраны апартаменты сдать сложнее и дешевле.

Я владею квартирой в Варне, сдаю долгосрочно. Получается стабильно 4% годовых. Это не супер-доход, зато предсказуемо и без головной боли с туристами каждое лето.